Загрузка…
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
12351 0
Анонс:
Продолжение Второй довод. Полагаю, что нельзя быть «частично принципиальным». Если понимать под «формой» Договора купли-продажи всю...

Предварительный договор (5)

Продолжение

Второй довод.

Полагаю, что нельзя быть «частично принципиальным». Если понимать под «формой» Договора купли-продажи всю «триаду», то почему она используется лишь частично?

А потому, что законодатель НЕ предусмотрел и никак не задекларировал необходимость государственной регистрации. О чем это говорит?

По моему мнению, о том, что Законодатель не требует государственной регистрации и не настаивает на нотариальном удостоверении. А настаивает только на том, о чем заявил в статье 635 ГК Украины: «Попередній договір укладається… у письмовій формі»

При отсутствии Государственной регистрации, т.е., фиксации факта подписания ПД в соответствующем реестре, и само нотариальное удостоверение теряет смысл, как ликвидация возможности для злоупотреблений со стороны недобросовестных участников правоотношений, что можно было бы рассматривать как основной довод к нотариальному удостоверению.

Третий довод. Следует понимать, что ПД не является необходимым или обязательным элементов юридического состава, т.е., без ПД можно спокойно обойтись. Сразу прийти к нотариусу и заключить Основной договор, а все предварительные договоренности совершить устно. Можно ли так делать?

С правовой стороны – конечно, можно, а с практической, т.е., риелторской, так поступать нельзя, вернее, нежелательно.

Если придавать ПД (его нотариальному удостоверению) такое значение как и нотариальному удостоверению Основного договора, то тогда нотариус должен был бы при удостоверении ПД потребовать, собрать и оставить у себя весь немалый набор документов, который необходим при удостоверении Основного договора, т.е., справку БТИ и заявления супругов (при необходимости), и решения Опекунских советов (при необходимости) и многие, многие иные документы. Но ведь такого НЕ происходит, нотариусам и в голову не приходит собирать весь пакет документов.

Предварительный договор можно заключить не только без обязательного для Договора купли-продажи набора документов (например, без справки-характеристики БТИ), но и без правоустанавливающего документа.Да, уважаемые Читатели, не удивляйтесь и не думайте, что я «заработался».Продавец на момент подписания ПД может быть и НЕ собственником объекта, а как бы Потенциальным Продавцом.Например, заключается ПД на объект, который станет собственностью через шесть месяцев после вхождения в права наследства. Или Продавец владеет только имущественными правами на объект по «Инвестиционному договору», а Владельцем квартиры (Имущества) станет через какое-то время.Но Предварительный договор заключать уже можно.Именно поэтому в моем(!) варианте ПД (по которому я и некоторые(!) нотариусы работают), Стороны называются — «Потенциальный Покупатель» и «Потенциальный Продавец». А «Покупателем» и «Продавцом» (без добавления слова «потенциальный») они станут при заключении Основного договора.И это правильно, т.к., после подписания ПД никаких (абсолютно никаких) изменений в гражданских (в т.ч. и имущественных) правах Сторон не происходит. Появляются некоторые новые обязательства, которые при определенных обстоятельствах и финансовых ситуациях могут быть и НЕ исполнены. Так к чему же сводится роль нотариуса при нотариальном удостоверении ПД?Исключительно(!) к удостоверению подписи лица, подписывающего Договор и все.Но… такое удостоверение уже немало.Хочу признаться, что я всегда (повторяю — «всегда») стремлюсь к тому, чтобы мои клиенты нотариально удостоверяли ПД. Более того, на моем бланке ПД есть запись о том, что Стороны предупреждены о желательности нотариального удостоверения ПД и о статье 635 ГК Украины, и о определенной практике толкования этой статьи.Более того, Стороны ставят свою подпись в том, что им известна Статья 635 ГК Украины.

Риелтор должен всегда стремиться и делать все от него зависящее, чтобы ПД был нотариально удостоверенным. Ведь Риелтору при этом будет спокойнее. Все основные договоренности – зафиксированы, и Стороны чувствуют себя безопаснее и надежнее.

Стоимость нотариальных услуг не очень велика и не может быть «финансовым препятствием» в обеспечении безопасности сделки и спокойствия Сторон.

Некоторые риелторские фирмы не идут на официальное удостоверение ПД, т.к., не знают, как можно (при необходимости) менять договоренности, закрепленные в ПД и как записать «подробности» технологии подписания Договора купли-продажи, а особенно все «пошаговые действия», которые необходимо проделать Сторонам и Риелторам до подписания Договора купли-продажи и после подписания.

Другими словами, нотариальное удостоверение ПД, по моему мнению (подчеркиваю и выделяю – «по моему») есть, безусловно, ЖЕЛАТЕЛЬНО, НО НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО.

И суд, если (не дай Б-г!) будет рассматривать конкретный ПД, который нотариально не удостоверен, но в нем соблюдены все необходимые правила и условия( о них несколько ниже), то суд (опять-таки, по моему мнению) не должен такой ПД признавать ничтожным.

Но… повторю еще раз (а может быть, еще много раз)

Я ВСЕГДА НАСТАИВАЮ НА НОТАРИАЛЬНОМ УДОСТОВЕРЕНИИ ПД.

Продолжение следует.

Улучшить сайт Соцсети  →